“东方莫斯科” 违法项目何以蒙混过关？

《“东方莫斯科”盖半截停工》后续
   
    ■房展会卖无证楼盘 ■盖了一半才被叫停
        
   
    生活报 李伟俏
   
    　　核心提示：近日，本报独家刊发了《“东方莫斯科”盖半截停工》的报道。7日，哈尔滨市政府通报，明年开春该项目复工建设，下周将对已购房屋进行登记。困扰了1900多户购房者4个月的超级大盘停工迷局总算有了初步的结果。

    　　记者在调查采访中发现，此事件的发生并非偶然，从无证楼盘公然在房展会出售，到热点楼盘卖出“地皮”价，再到21栋楼盖到13层后被“叫停”、1900户购房者手里的购房合同竟是“山寨”版，迷团接踵而至。该事件暴露出房地产开发过程中管理部门的监管失职、开发商的违规操作、购房人在高房价压力下的铤而走险。随着房地产市场的空前繁荣，房地产违规现象也如影随形，而最终侵犯的是百姓的合法权益和倾尽一生的积蓄。这一典型违法违规的房地产开发事件无疑给哈市房地产市场敲了一记警钟。

   
    “暖春行动”房展会
    无证楼盘公然销售
    　
    　　“今年5月初，正在建设中的‘东方莫斯科’参加了哈尔滨的春季房展会，并成为当时房展会上规模最大的楼盘。”购房者朱先生回忆说，“看展会时，感觉小区的规模、规划设计都还行，还靠着学校，团购的价格在2000元左右，与当时哈尔滨其他地区、甚至相邻的其他楼盘相比，价格优势显而易见。我当时未加考虑，立即买了一套总价近30万元的房子。”

    　　低价的诱惑使“东方莫斯科”成为今年春季房展会期间最火爆的楼盘。但当时“东方莫斯科”的“五证”并不齐全。5月底6月初的时候，朱先生等人询问相关部门“东方莫斯科”小区的土地性质以及规划手续等事宜，得到的回复分别是“办理了土地使用证”和“只取得了建设用地规划许可证”。

    　　记者在采访中获悉，在今年5月为期4天的哈尔滨春季房展会上，“五证”不全的楼盘堂而皇之地亮相，不只“东方莫斯科”一家。据业内人士介绍，展会不规范现象在往届哈尔滨商品房展销会上也发生过，且在国内的部分城市也时有出现。为此，从去年开始，北京、上海等城市就给房展会加了道“门槛”：参展楼盘必须在展台前明示项目的合法证件，凡是不符合规定的项目不得参展。若主办单位不加以制止，由主办单位承担连带责任。

    　　那么，为何“五证”不全的楼盘能公然参展？对此，相关部门给出的解释是：从去年开始，哈尔滨的房地产市场十分低迷、成交量一度下滑。为了稳定房地产市场，从今年年初开始，哈市相关部门开展了扶持房地产市场的“暖春行动”，其中在春季举办的房展会就是“暖春行动”中的一项，当时相关部门要求该楼盘只负责宣传但不能出售。

    　　记者获悉，在今年9月举办的哈尔滨秋季房展会上，政府部门要求必须是获得了“预(销)售许可证”的合法销售项目才能参展，哈市本地企业有24个楼盘参展。而在春季房展会上，省内的参展企业为48家。在政府部门对参展楼盘的“五证”进行限制之后，参展楼盘锐减一半。
   
    2000元/平方米
    超级大盘卖出“地皮”价
   
    　　楼盘尚未动工，且“五证”不全，这些都是心照不宣的，为何购房人却视风险于不顾，使得该楼盘在短时间内“疯卖”1900多套？收取购房款5亿元，其主要原因是因为该楼盘的价格太低了。

    　　“今年5月逛房展会的时候，我一眼就看中了‘东方莫斯科’楼盘，当时看到这个楼盘的规模很大，地点距离目前哈市的热点区域——群力很近，最吸引我的就是房子的超低价格——2000多元，极具诱惑力。我在5月末就全额交了房款买了一套房。”购房者贾女士对记者说。

    　　每平方米2000多元的价格跟今年冰城房地产市场的价格相比，至少低了一半的价钱。哈市正在开发的群力新区与“东方莫斯科”毗邻，地理位置和资源相差不多，然而目前群力新区的房屋销售均价已经达到5500元左右，道里区靠近“东方莫斯科”一带的房屋均价也在四五千元。就在不久前，群力新区还相继拍出了两块“地王”，其中一宗用地面积37.2万平方米的土地，竞价至18亿元成交，这是目前哈市竞拍额度最大的一宗土地。据业内人士估算，该土地的单位楼面地价将达到每平方米4000元。由此可见，众多购房人贪图低价、铤而走险正是因为其低价的诱惑。

    　　记者在采访中了解到，开发“东方莫斯科”项目的“丰泽源”的四个子公司于2000年取得了该区域约100万平方米的地块，土地用途是旅游商业用地。“东方莫斯科”项目的土地是作为原跑马场取得的，成本非常低，房价即使为每平方米2000多元，仍有一定的利润空间。

    　　“‘东方莫斯科’整体开发面积太大，定价过低会影响到整个群力新区的房价和地价。由此土地出让收入会受到影响，甚至会影响整个群力的发展，这显然是相关部门不愿意看到的。”一位业内人士对记者说。
   
    五证不全
    盖了一半才被叫停
   
    　　据介绍，“东方莫斯科”从2006年开始报建，用地规模53万平方米，拟建214万平方米，目前已形成建筑面积27万平方米，其中包括1900户已购住房的房屋。那么如此大的楼盘，为何能在相关部门的眼皮底下一直建到12层才被“叫停”？众多购房者对此提出了质疑。对此，管理部门的答复是，该项目从2008年开始进行基础设施建设，当年10月因其证件不齐全被相关部门“叫停”。今年5月，该项目开工建设，其以每天建三层的速度进行建设，一直长达两月之久。

    　　记者在采访中了解到，“东方莫斯科城”楼盘由黑龙江丰泽源房地产开发有限公司开发，于去年10月被有关部门叫停，今年5月份又开工建设。这个由黑龙江丰泽源房地产开发有限公司开发的楼盘只有《建设用地规划许可证》和《土地使用证》。而没有《建设工程规划许可证》，更没有《预售许可证》和《施工许可证》，商品房销售必须的五证中少了三个。

    　　9月初，哈尔滨市国土资源局道里区分局发布公告，分别注销了黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司在2008年6月24日、2009年6月30日取得的4幅土地的国有土地使用权证。

    　　在注销土地证的说明中，国土资源局表示，如果丰泽源房地产开发有限责任公司需要进行房地产开发建设，须办理法院解封手续后，再进行土地变更登记，并取得新的土地使用证（土地用途和性质仍为商服）。然后再到规划部门办理土地用途由商服调整到住宅用途的审批手续，国土资源局再根据规划部门批准后的规划条件重新核收土地出让金，然后再办理建设用地审批手续。在这些手续办完之后，国土资源局才能将四宗土地按照新的用途为丰泽源房地产开发有限责任公司办理土地使用证。  
   
    1900多户购房者
    担心钱房两空
   
    　　在买到低价房子后不久，1900多户购房者发现事情有了变化，热火朝天的施工现场不见了，正在建设中的楼盘被查封，而此时拿出购房合同却发现，他们手里拿的并不是《商品房买卖合同书》，而是“借款协议书”和“房屋抵押协议”。

    　　一没有正规手续，二没有正规合同。对于这种情况，律师王文明称，这两种协议都不是正规的购房协议。如果开发商仍然办不齐“五证”，等于开发商与1900户购房户签的是无效的合同。如果双方诉诸法庭，很有可能开发商将返还购房户买房款。而对此购房户却根本不接受。购房人董先生对记者说：“今年哈尔滨的房价涨的很厉害，今年年初至今涨了一千多元，而现在‘东方莫斯科’附近的楼盘价格都在四五千元钱。现在如果返钱，让他们如何拿春天的钱买秋天的房？”

    　　与董先生一样饱受煎熬的还有1900多户购房人，他们一方面担心钱房两空，另一方面担心即使拿到房款也买不到合适的房子。“只有两证就开始建房并卖房的现象在哈尔滨并不少见，我在2006年入住的小区至今仍是手续不全。”购房人马女士说。
   
    罚5到10万元
    毛毛雨处罚开发商不在乎
   
    　　据悉，在哈尔滨至今仍有入住多年的小区依旧手续不全，无法办产权、无法落户，却依然在开发二期、三期的项目出售。一位业内人士对记者说。在哈尔滨房地产市场，很多开发商都采取这种方法以弥补自有资金的不足，用于滚动开发或者缴纳土地出让金。

    　　记者在采访中了解到，近两年，随着房地产市场的空前繁荣和房地产行业空前的暴利，一些违法违规的做法也空前地多了起来，而此时许多监管的空白也开始暴露无疑，目前对于房地产违法违规的成本比较低：没有准售证进行销售的，相关部门只能处以5到10万元的罚款。按照目前的房价，这种处罚也就10平方米左右的成本，对于开发商而言，也就相当于下了一场毛毛雨，根本不能起到震慑作用。另外，房地产市场违法行为出现以后，监管部门也很少出现问责的情况，因此处罚轻微和监管制度不严等问题都亟待解决。
   

    如果您在购房时，发现楼盘证件不全仍在出售，或是开发商在售房时存在违规行为，请给本报记者致电或发短信。